«Насколько развит российский рынок жилья?» - ответ Евгения Гольдфайна

«Насколько развит российский рынок жилья?» - ответ Евгения Гольдфайна

19.02.2021

Вопрос:

Путин поручил представить предложения по реализации льготных ипотечных программ на 2021-2024 годы. Ответственными назначены Набиуллина и Мишустин. Сама Набиуллина недавно заявила, что почти весь положительный эффект от программы льготной ипотеки "съел" рост цен на недвижимость.

Какими могут быть льготные программы, чтобы не наблюдался рост дефицита и соответствующее увеличение стоимости? Необходимо варьировать ставки и программы по регионам, как предлагала Набиуллина?

Насколько развит российский рынок жилья?


Ответ:

Одной из причин роста цен на жилье в 2020 году. - стал слишком быстрый рост спроса и, как следствие, не готовность к нему строителей и их смежников. Так, сразу же возникли проблемы с дефицитами: проектов на новые объекты, рабочей силы, строй материалов (особенно металла), инфраструктуры и т.п.

Однако, несмотря на эти проблемы, синергетический механизм по «льготной ипотеке» в короткие сроки дал уникальные по эффективности результаты: более триллиона прироста ВВП, миллиарды «замороженных» населением накоплений пошли не в «биткоины», а в экономику и на улучшение жилищных условий россиян, «ковидный кризис» почти не коснулся строителей, банкиров, дивелоперов, а также значительной цепочки их подрядчиков и смежников. Тысячи россиян «проснулись», захотели срочно воспользоваться помощью государства (пока в правительстве не передумали) и при этом стали искать способы зарабатывания на ипотеку.

В результате, правительству можно с гордостью отчитаться о положительных результатах по проектам: демография, антикризисные мероприятия, улучшения жилищных условий, пространственного развития, доступности кредитов, повышения потребительского спроса и предпринимательской активности, развития строительной отрасли, производства строительных материалов и т. п.

Разумеется, банкиров беспокоит ухудшение почти на 9% реальных доходов россиян и связанные с этим процессом риски невозврата ипотеки, а также возможный рост трудностей по продажам жилья, изъятого у неплательщиков. Однако, факты по обслуживанию ипотечных кредитов в 2020 году и в начале 2021 года, - показывают, что неплательщиков больше не становится и россияне, несмотря на трудности, умудряются выполнять свои ипотечные обязательства.

Получается, что с одной стороны, Президент РФ поручил вице-премьеру Марату Хуснуллину увеличить темпы жилищного строительства, а с другой стороны, - ЦБ, беспокоясь за устойчивость банковской системы, - пытается остановить один из немногих удачных антикризисных проектов правительства.

Выходом из сложившегося положения видится продолжение программы «ипотечного льготного кредитования» или даже её усиление в части семей с двумя и более детьми и при этом ЦБ должен разработать и осуществить мероприятия по обеспечению необходимой ликвидности и устойчивости российских банков, причем, без отказа от механизмов по мотивации высоких объемов ипотечного кредитования.

Как показала практика 2020 года, резкие скачки в ипотечной политике могут стать одной из причин роста цен на жилье. Поэтому, как только процессы строительства и производства стройматериалов приобретут более предсказуемый и плановый характер, дефициты кончатся, а это приведет как к снижению себестоимости строительства, так и к большей чем в 2020 году конкуренции на строительном рынке.

Поэтому и цены на жилье не будут расти выше уровня инфляции и реальное благосостояние россиян увеличится, несмотря на кризис.

 

Вопрос:

Производители продуктов птицеводства (мяса и яиц) попросили торговые сети повысить закупочные цены на 10% из-за птичьего гриппа и сокращения объемов производства. В Минсельхозе уверяют, что рост цен на эту категорию продуктов не превысит инфляцию. Также отмечается, что среднегодовые цены практически не меняются уже несколько лет.

Могут ли ретейлеры пойти на столь значительное повышение цен? Один из источников "Известий" сказал, что торговые сети получили достаточно обоснований от производителей и готовы удовлетворить их запрос постепенно. Не столкнутся ли тут интересы торговых сетей, производителей и потребителей?

Почему мясо птицы и яйца в целом показывают стабильный уровень цен?

Ответ:

Уже более тридцати лет бройлерная курятина и куриные яйца является самым оптимальным и основным источником белка в рационах малоимущих и даже средне - зажиточных россиян.

Современные технологии бройлерного птицеводстве по себестоимости продукции намного эффективнее производств: свинины, говядины, баранины, рыбы, мяса кролика и др., а конкуренция среди производителей курятины и яиц – позволяет в большинстве регионов РФ исключить «не рыночное» монопольное поднятие оптовых цен.

Поэтому не случайно птицеводы, Минсельхоз РФ и ритейлеры заранее начали пропагандистскую подготовку к повышению цен на курятину и яйца, хотя бы, якобы, до уровня роста инфляции.

Опыт сравнительно резкого и пропагандистски не подготовленного роста в РФ цен на сахар и растительное масло показал, что такие явления в нашей стране ведут к недовольству как населения, так и высшего руководства, а это зачастую чревато поиском\наказанием виновных и не рыночными воздействиями на всю причастную к росту цен управленческую, производственную и сбытовую цепочку.

Лучше заранее «постелить соломку», морально подготовить малоимущих потребителей, политиков и высших гос. управленцев к «неизбежному росту цен (но не более инфляции)», в т. ч., в связи с: планетарной пандемией, чрезмерными эмиссиями доллара и некоторых других валют, проблемами на мировых продовольственных рынках и санкциями.

При этом, как одно из обоснований повышения цен, - приводится аргумент о росте спроса на бройлерную курятину и яйца, с умолчанием о том, что все большему числу россиян уже не по карману качественные: свинина, говядина, рыба, морепродукты, молочка, а в их рационах, кроме бройлеров, все большую долю занимают: макароны, каши, дешевые овощи и, традиционно, - даже несмотря на существенное подорожание, - родная картошка.

Есть еще один аспект в т. н. процессе «выравнивания уровня внутренних цен в соответствии с мировыми аналогами». Это продолжающаяся потеря конкурентоспособности отечественных товаров и услуг, а также всей экономики РФ в целом.

Конкурентоспособность складывается из множества параметров. Так, например, стоимость энергоносителей, а также других материальных ресурсов и услуг в себестоимости отечественной продукции уже существенно больше чем в аналогичной продукции и услугах из Китая, доля транспортных расходов составляют почти 20% в отличии от 7-10% у большинства конкурентов, продолжает увеличиваться фактическая налоговая нагрузка и т. п.

Особая проблема состоит в стоимости рабочей силы, особенно с учетом официальных начислений на белую зарплату. Фактически получается, что при сравнительно меньшей, чем у большинства конкурентов, производительностью труда и постоянно ухудшающейся квалификацией персонала, доля заработной платы в себестоимости отечественных товаров и услуг не может быть уменьшена до конкурентоспособного уровня.

Основные причины такого положения и дефицита рабочей силы это:

- высокий уровень проживания и жизнеобеспечения россиян в сравнении со странами ЮВА, Индией и т. п. Т. е. для воспроизводства рабочей силы необходимо больше ресурсов, чем в некоторых странах. При этом условия даже для чисто физиологического выживания в РФ, - постоянно ухудшаются, что и показывают в т. ч. планы по повышению цен на курятину и яйца;

- работодатели из мало маржинальных бизнесов зачастую не могут конкурировать за рабочую силу с работодателями из бюджетной сферы, некоторых сырьевых отраслей и приближенных к государству организаций;

- рынок труда во многих регионах перенасыщен специалистами с высокими притязаниями на уровень заработной платы, сформированными еще в периоды значительных валютных поступлений в РФ и стремительного (в 2.5 раза за 10 лет) роста доходов населения. Нежелание уменьшить амбиции и уровень потребления у таких специалистов подогревается ростом цен на продукты питания, ЖКХ и промтовары с импортными составляющими, что, как в заколдованном круге, не способствует росту конкурентоспособности в части сохранения и повышения высокого уровня заработной платы в себестоимости отечественных товаров и услуг.

Мы не единственные, кто столкнулся с аналогичной проблемой. Так, например, потеря конкурентоспособности ряда производителей из США по сравнению с КНР и другими, в т. ч. связана с высоким уровнем потребления и жизни в США. Так средний американец получает 30-35 долларов в час, а средний китаец или вьетнамец – те же деньги, но в неделю.

При этом, стоимость жизни (или воспроизводства рабочей силы) в том же Вьетнаме в разы меньше чем в РФ, в т. ч. и курятина там дешевле.


Отвечает заместитель председателя Экспертного совета предпринимателей при ТПП г. Набережные Челны, заслуженный экономист РФ Гольдфайн Е.Л.


Поделиться:

Возврат к списку



Яндекс.Метрика